Ihre kompetente Hausverwaltung in Salzburg und Oberösterreich

Eine Hausverwaltung übernimmt die kaufmännische, technische und organisatorische Verwaltung einer Liegenschaft. Die Verwaltung ist etwa für das Vereinnahmen von Akontozahlungen, der Erstellung der Jahresabrechnung, der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen, Instandhaltungs- und Verbesserungsarbeiten an der Immobilie oder der Abhaltung von Eigentümerversammlungen verantwortlich.

Immobilien zu verwalten bedeutet mehr als nur einen Job zu erfüllen. Der Verwalter hat mit fremden Immobilienvermögen treuhändig umzugehen, auf die Immobilien seiner Kunden aufzupassen und sich ordentlich zu kümmern.

Eine detaillierte Aufstellung der Aufgabengebiete einer Hausverwaltung finden Sie direkt auf unserer Website.

Das Gewerbe des Immobilientreuhänders ist in der österreichischen Gewerbeordnung (GewO 1994) ein reglementiertes Gewerbe. Eine Anmeldung des Gewerbes ist nur unter strikten Auflagen möglich und § 117 der Gewerbeordnung legt strenge Vorlagen auf. Neben einer verpflichtenden Vermögensschadenshaftpflichtversicherung muss der Immobilienverwalter eine fundierte Ausbildung und mehrere Jahre relevante Berufserfahrung nachweisen.

Eine Hausverwaltung sorgt für einen korrekten und vor allem reibungslosen Ablauf aller anfallenden Tätigkeiten rund um ein Eigentums- oder Zinshaus. Der Hausverwalter hat eine Vertrauensfunktion gegenüber den Eigentümern. Als treuhänderischer Hausverwalter obliegt dem Verwalter das Ansparen von Rücklagebeträgen sowie die ordnungsgemäße Abrechnung und Überwachung der Betriebskosten.

Die Eigentümer können sich zusätzlich darauf verlassen, dass ihr Wohnungseigentum fachgerecht und verlässlich gepflegt sowie der Wert der Immobilie erhalten bzw. gesteigert wird. Die Hausverwaltung ist zur Sparsamkeit verpflichtet und ein guter Verwalter wird laufend nach Möglichkeiten suchen die laufenden Kosten ohne Qualitätsverlust zu reduzieren.

Eine Hausverwaltung übernimmt die Agenden vor Ort und kann vor allem bei Streitigkeiten zwischen Wohnungseigentümern und/oder Mietern als neutrale Instanz schlichtend eingreifen. In vielen Fällen hat die Bestellung einer Hausverwaltung geholfen die Atmosphäre und das Zusammenleben zwischen Bewohnern zu verbessern.

Eine generelle Pflicht eine gewerbliche Hausverwalter zu bestellen besteht nicht. Zinshausbesitzer und kleinere Wohnungseigentumsgemeinschaften verwalten ihre Liegenschaften oftmals selbst. Eine sogenannte Selbstverwaltung spart zwar Geld, kostet aber viel Zeit und bedarf umfassendes Fachwissen. Vor allem der Aufwand für eine ordentliche Betriebskostenabrechnung, Rücklagenabrechnung, Winterdienst, Reparaturen, Eigentümerversammlungen udgl. wird oftmals unterschätzt. Private Verwalter müssen vor allem auch die sich ständig ändernden gesetzlichen Rahmenbedingungen (z.B. WEG Novelle 2002) im Auge behalten.

Eine Selbstverwaltung kann über kurz oder lang zu Unstimmigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern führen. Ist kein Verwalter bestellt, so kann sowohl ein Wohnungseigentümer als auch ein Dritter, der ein berechtigtes Interesse an einer wirksamen Vertretung der Eigentümergemeinschaft hat, die gerichtliche Bestellung eines vorläufigen Verwalters beantragen. Bis zu dieser Entscheidung gilt der im Grundbuch erstgenannte Wohnungseigentümer als Zustellbevollmächtigter. Die Vertretungsbefugnis des vorläufigen Verwalters endet mit der Bestellung eines Verwalters durch die Gemeinschaft.

Das Honorar für die üblichen Leistungen der kaufmännischen, technischen und organisatorischen Verwaltung wird üblicherweise zu einem Pauschalbetrag angeboten. Zusatzleistungen wie etwa ein Bauleitungshonorar für Großreparaturen oder zusätzliche Leistungen (z.B. zusätzliche Eigentümerversammlungen, Durchführung baulicher Änderungen durch Eigentümer) werden gesondert verrechnet. Das Honorar orientiert sich am zu erwartenden Aufwand und wird für jedes Objekt individuell berechnet.

Die Hausverwaltung wird vom Eigentümer bzw. der Eigentümergemeinschaft bestellt und auch bezahlt. Die Kosten einer Verwaltung können einem Mieter anteilig verrechnet werden. Im Jahr 2023 kann Mietern € 4,47 netto pro Quadratmeter Nutzfläche und Jahr als Betriebskosten zur Deckung der Verwaltungsauslagen verrechnet werden (siehe § 22 MRG).

Die Hausverwaltung wird bei Mietobjekten vom Alleineigentümer und bei Wohnungseigentumsobjekten von der Mehrheit (nach Anteilen) der Miteigentümer bestellt. Wenn unter den Miteigentümern kein Einvernehmen besteht kann ein Verwalter auch auf Antrag vom jeweiligen Bezirksgericht bestellt werden.

Die Mehrheit der Wohnungseigentümer (nach Anteilen) kann eine Hausverwaltung kündigen. Bei Verträgen mit unbestimmter Laufzeit können sowohl die Eigentümergemeinschaft als auch der Verwalter den Verwaltungsvertrag unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zum Ende jeder Abrechnungsperiode kündigen. Damit die Kündigung per 31. Dezember wirksam wird muss diese bis 30. September ausgesprochen werden.

Bei einer außerordentlichen Kündigung kann jeder einzelne Wohnungseigentümer die Abberufung des Verwalters durch ein Gericht beantragen. Hierfür muss jedoch eine grobe Pflichtverletzung vorliegen, welche durch das Gericht bestätigt werden muss.

Sie sind mit Ihrer derzeitigen Hausverwaltung unzufrieden und möchten wechseln? – Gerne erstellen wir Ihnen ein maßgeschneidertes Angebot und unterstützen Sie bei der Kündigung Ihres aktuellen Verwalters.

Aktuell betreuen wir Objekte in Salzburg Stadt, dem Salzburger Umland sowie dem angrenzenden Oberösterreich.

Als Hausverwalter haben wir gegenüber den Eigentümern eine Rechnungslegungspflicht. Im Falle einer Reparatur/Sanierung müssen ab einer vertraglich festgeleten Bagatellgrenze (z.B. € 1.000.-) mindestens drei Angebote von Fachbetrieben eingeholt werden. In den meisten Fällen wird der Auftrag an den Bestbieter vergeben. Sollte ein teureres Angebot aufgrund zusätzlicher Faktoren (z.B. längere Garantiezeiten) bevorzugt werden so muss hier die Wohnungseigentumsgemeinschaft entscheiden.

Zur Instandhaltung der Liegenschaft bezahlt jeder Wohnungseigentümer einen Beitrag zur Rücklage. Dieser Betrag variiert nach Baujahr, Zustand und den Vorstellungen der Eigentümer, muss jedoch gemäß Wohnungseigentumsgesetz „angemessen“ sein. Mit der WEG Novelle 2022 wurde eine Mindestdotierung der Rücklage in Höhe von € 0,90 pro m² Nutzfläche und Monat festgelegt. In Sonderfällen (z.B. Baufertigstellung unter 10 Jahren,…) kann diese Mindestdotierung unterschritten werden. Die Rücklage dient dazu, in Zukunft anfallende Reparaturen und Sanierungen zu begleichen. Der Verwalter darf aber nicht frei über diese verfügen, sondern muss die Eigentümer darüber informieren, wie das Geld verwendet wird bzw. wurde.