Ernste Mängel am Gebäude
Ernste Mängel im Wohnungseigentum in Österreich sind in der Regel bauliche oder funktionelle Mängel, die die Nutzung oder Sicherheit der Wohnungseigentumsanlage beeinträchtigen. Solche Mängel können zum Beispiel Feuchtigkeitsschäden, Schimmel, Defekte an gemeinschaftlichen Heizungsanlagen oder an der Statik des Gebäudes sein.
Pflichten der Wohnungseigentümer bzw. Hausverwaltung
Zur Behebung dieser Mängel sind folgende Dinge zu beachten:
- Mängelmeldung: Wohnungseigentümer sind verpflichtet Mängel/Beschädigungen udgl. umgehend an die zuständige Hausverwaltung zu melden.
- Pflichten der Hausverwaltung: Die Hausverwaltung ist wiederum verpflichtet, bei ernsten Mängeln umgehend Maßnahmen einzuleiten. Diese sind als Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung zu sehen, d.h. dass für eine Beauftragung von Professionisten kein Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft notwendig ist. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann Maßnahmen zur Behebung ernster Mängel auch nicht per Beschluss verhindern, da die Hausverwaltung rechtwidrige Weisungen nicht ausführen darf.
- Gerichtliche Schritte: Bei Untätigkeit der Hausverwaltung oder der Eigentümergemeinschaft können gerichtliche Schritte einleiten, um die Beseitigung des Mangels durchzusetzen.
Die Verwaltung hat eine Instandhaltungspflicht für das Gebäude, und bei ernsten Mängeln muss nicht auf eine Mehrheitsentscheidung gewartet werden, wenn Gefahr im Verzug ist oder der Schaden das Gemeinschaftseigentum betrifft.