Wann hat ein Mieter Recht auf Sanierung?

Vor Beantwortung dieser Frage müssen die Erhaltungspflichten des Vermieters genauer beleuchtet sowie eine Unterscheidung zwischen Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen getroffen werden.

Erhaltungspflicht des Vermieters

Der Mietgegenstand muss vom Vermieter in brauchbarem Zustand gehalten werden. Eine vollständige Renovierung steht dem Mieter meist nicht zu. Gewisse Reparaturen können jedoch vom Mieter zurecht eingefordert werden. Gesprungene Fensterscheiben oder ein kaputter Parkettboden sind ärgerlich nicht schön anzusehen. Daher melden sich viele Bewohner direkt beim Vermieter. Dieser muss jedoch nur unter bestimmten Umständen tätig werden.

Was der Mieter einfordern darf

Generell ist zwischen Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu unterscheiden. Eine genaue Einstufung hat aus rechtlicher Sicht eine wichtige Bedeutung:

• Renovierung: Die Renovierung oder auch Instandhaltung der Wohnung kann der Mieter zumindest in Teilen fordern. Gilt für die Wohnung das Mietrechtsgesetz (MRG), kann der Mieter vom Vermieter ein Eingreifen verlangen, wenn das Haus selbst beschädigt ist oder vom beschädigten Mietgegenstand eine Gesundheitsgefahr für den Mieter ausgeht. Gilt das MRG nicht, trifft den Vermieter laut Allgemeinem Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) sogar eine weitergehende Erhaltungspflicht: Er muss die Wohnung stets in „brauchbarem Zustand“ erhalten. Allerdings können diese Pflichten vertraglich auf den Mieter überwälzt werden.

• Modernisierung: Diese Maßnahme geht über die Instandhaltung der Wohnung hinaus, denn durch sie werden Teile der Wohnung oder die gesamte Wohnung verbessert. Ein Mieter hat in der Regel kein Recht, von seinem Vermieter die Durchführung solcher Arbeiten zu verlangen.

Der entscheidende Unterschied: MRG oder ABGB

Ob für eine bestimmte Renovierungsarbeit nun der Mieter oder der Vermieter verantwortlich ist, ist von zwei Faktoren abhängig. Erstens: Welches Gesetz gilt für die Mietwohnung? Und wenn das ABGB gilt: Was steht im Mietvertrag?

Das Mietrechtsgesetz regelt recht klar, dass den Vermieter nur eine „eingeschränkte Erhaltungspflicht“ trifft. Das bedeutet, dass der Vermieter dafür zu sorgen hat, dass das Haus und die Mietgegenstände „im jeweils ortsüblichen Standard erhalten werden“ und „erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner beseitigt werden. Den Vermieter trifft also eine Erhaltungspflicht für:

• Allgemeine Teile des Hauses, dazu zählen etwa Fassade, Außenfenster und –türen, Stiegenhaus und Dach.
• Gemeinsam benützte Teile des Hauses wie Zentralheizung, Garten, Waschküche oder Lift.
• Teile der Wohnung, von denen Schäden am Haus ausgehen können oder deren Zustand die Gesundheit des Mieters gefährdet – das trifft beispielsweise bei einem Wasserrohrbruch, bei offenliegenden Stromleitungen oder auch bei Schimmel zu.

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Quelle: Immowelt