OGH Entscheidung (10 Ob 54/24z)

Mit seiner letzten Entscheidung im Dezember 2024 hat der OGH in einem einem Prozess eines Mieters gegen seinen Vermieter auf Rückzahlung von Betriebskosten und Wertsicherungsbeiträgen den letzteren zur Rückzahlung der Betriebskosten verpflichtet. Weiters wurde die Gültigkeit der Wertsicherungsklausel bestätigt und einige Klarstellungen für bisher kontroversiell diskutierte Punkte gemacht.

Klärung Formularmietvertrag

Nach Erkenntnis des Gerichts liegt kein Formularmietvertrag vor, wenn der Vermieter erkennen lässt, dass er bereit sei Formulierungen des von ihm ausgearbeiteten Mietvertrags zu ändern oder darüber zu verhandeln. Der Vermieter sollte den Mietvertrag hierzu an den Mieter zur „Durchsicht und Bekanntgabe von Ergänzungs- und Änderungsvorschlägen“ weiterleiten. Wenn derartige Änderungsvorschläge kommen, sollte über diese auch verhandelt werden und bei den Punkten, die für den Vermieter nicht relevant sind, den Wünschen des Mieters gefolgt werden. Dann besteht die Chance, dass die Regelungen von § 6 Abs. 3 KSchG und § 879 Abs. 3 ABGB, die die Unwirksamkeit gröblich benachteiligender und intransparenter Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen und Vertragsformblättern regeln, keine Anwendung finden (im Einzelfall ist es natürlich nicht gesichert, erhöht aber die Chancen relevant).

Taxative Aufzählung von Betriebskosten

Eine Klausel, welche die überwälzten Betriebskosten nur beispielsweise aufzählt wird als intransparent und daher unwirksam erkannt. Der Mieter kann dann nicht beurteilen, was als Bewirtschaftungskosten zu verstehen ist und welche Kostenbelastung für ihn daraus resultiert. Der Wortlaut „insbesondere“ hat im gegenständlichen Verfahren zum Obsiegen der Kläger geführt. Auch wenn er dies nicht ausdrücklich sagt, dürfte der OGH davon ausgehen, dass auch im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes die Vereinbarung des Betriebskostenkatalogs der §§ 21 ff MRG zulässig ist. In Mietverträgen sollte daher eine vollständige Aufzählung der Betriebskostenpositionen erfolgen.

Quelle: Schönherr Rechtsanwälte GmbH