In Österreich kann eine Nachberechnung nach einer Indexanpassung der Miete gemäß dem Mietrechtsgesetz (MRG) erfolgen, wenn im Mietvertrag eine Indexklausel vereinbart wurde. Diese Klausel erlaubt es, die Miete an die Entwicklung eines festgelegten Preisindexes (oft der Verbraucherpreisindex, VPI) anzupassen, um die Inflation auszugleichen. Damit eine Nachberechnung rechtsgültig durchgeführt werden kann, müssen jedoch bestimmte Bedingungen erfüllt sein:

1. Indexklausel im Mietvertrag

• Eine gültige Indexklausel muss ausdrücklich im Mietvertrag festgehalten sein, die den genauen Index (z.B. VPI 2015) und die Methode der Anpassung beschreibt.
• Ohne eine entsprechende Klausel ist eine nachträgliche Indexanpassung nicht möglich.
• Bei Rechtsgeschäften zwischen Unternehmer und Konsumenten sind vor allem die letzten Klauselentscheidungen des OGH (z.b. 2 Ob 36/23t) relevant.

2. Indexänderung über eine bestimmte Schwelle

• Oft wird eine Mindestveränderung des Indexwertes festgelegt (z.B. 3 %), bevor die Miete angepasst werden kann. Diese Schwelle sollte ebenfalls im Mietvertrag festgelegt sein.

3. Mitteilungspflicht an den Mieter

• Der Vermieter muss dem Mieter die Anpassung schriftlich mitteilen. Ohne Benachrichtigung darf die erhöhte Miete nicht verlangt werden.
• Im Mietrechtsgesetz ist nicht festgelegt, wie lange diese Mitteilung nach der Änderung des Indexes erfolgen muss, jedoch sollte dies zeitnah geschehen.

4. Rückwirkende Nachberechnung

• Die Nachforderung einer erhöhten Miete kann rückwirkend geltend gemacht werden, aber nur für maximal drei Jahre. Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre, sodass der Vermieter für diesen Zeitraum eine Nachzahlung verlangen kann.

5. Keine einseitigen Anpassungen durch den Vermieter

• Eine einseitige Anpassung ohne gültige Indexklausel oder ohne Information des Mieters ist nicht zulässig. Auch wenn der Index steigt, muss die Anpassung erst mit Zustimmung oder nach ordnungsgemäßer Mitteilung durch den Vermieter wirksam werden.