Erhaltungspflichten des Vermieters

Im Rahmen vieler Mietverhältnisse kommt es zu Unstimmigkeiten welche Wartungs- und Instandhaltungsarbeiten vom Mieter bzw. Vermieter erledigt werden müssen. Wir möchten Ihnen daher eine kurze Übersicht über die rechtlichen Grundlagen liefern.

Vollanwendungsbereich MRG

Im Vollanwendungsbereich des MRG muss der Vermieter nach Maßgabe der rechtlichen, wirtschaftlichen und technischen Gegebenheiten und Möglichkeiten dafür sorgen, dass das Haus, die Mietobjekte und die Gemeinschaftsanlagen im jeweils „ortsüblichen Standard“ erhalten werden. Erhebliche Gefahren für die Gesundheit der Bewohner müssen beseitigt werden.

Nach den Bestimmungen des MRG ist der Mieter jedoch verpflichtet, den Mietgegenstand und die für diesen bestimmten Einrichtungen, wie insbesondere Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Beheizungs- und sanitäre Anlagen so zu warten und instand zu halten, dass dem Vermieter und den anderen Mietern des Hauses kein Nachteil erwächst. Diese beinhalten etwas den Austausch eines tropfenden Wasserhahns oder Desinfektionsmaßnahmen gegen oberflächliche, nicht gesundheitsgefährdende Schimmelbildung. Auch kann eine Wartung und Instandhaltung der elektrischen Anlage in den Verantwortungsbereich des Mieters fallen.

Nicht ausdrücklich im MRG geregelt ist der Bereich, wo es um die Erhaltung/Instandhaltung, allenfalls auch Erneuerung von Einrichtungen geht, aus deren Schadhaftigkeit weder dem Vermieter noch anderen Mietern ein Nachteil erwächst und deren Mangel auch nicht als ernster Schaden des Hauses oder als erhebliche Gesundheitsgefährdung zu werten ist (sog. „Graubereich“).

Teilanwendungsbereich MRG

Unterliegt ein Mietobjekt dem Teilanwendungsbereich des MRG, so ist § 1096 ABGB anzuwenden. Danach treffen den Vermieter strenge Erhaltungspflichten, sofern diese nicht vertraglich abgedungen wurden. Wurde nichts anderes vereinbart, muss der Vermieter auf seine Kosten das Mietobjekt in brauchbarem Zustand übergeben und in brauchbarem Zustand erhalten sowie die Mieter „in dem bedungenen Gebrauche oder Genusse nicht zu stören“. Er ist daher zur uneingeschränkten Erhaltung verpflichtet und muss nicht nur ernste Schäden beheben, erhebliche Gefahren für die Gesundheit beseitigen und die allgemeinen Teile des Hauses erhalten.

Quelle: ÖVI WKO

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