Hinter der schlichten Aktenzahl 5 Ob74/17v steckt eine Entscheidung, die spürbare Auswirkungen auf die Mieten haben wird. Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat klargestellt, dass die gängige Praxis zur Berechnung des Lagezuschlags nicht korrekt war. Stattdessen muss eine andere Kalkulation vorgenommen werden. Und diese könnte die Zuschläge um bis zu 20 Prozent senken.

Mieterverbände jubeln angesichts dieser Klarstellung. Allerdings lässt der OGH offen, wie die Berechnung genau erfolgen soll. Bleibt die Frage: Wie hoch dürfen Vermieter den Lagezuschlag künftig ansetzen?

Betroffen sind rund 160.000 Mietwohnungen allen voran in Wien, die dem Richtwertsystem unterliegen. Demnach dürfen Vermieter zur Richtwertmiete Zu- und Abschläge verrechnen. Einer dieser Zuschläge ist jener für eine überdurchschnittliche Lage. Bislang wurden zur Berechnung die Bodenpreise (Grundkosten) herangezogen.

Die Bodenpreise sind in den vergangenen Jahren allerdings überproportional gestiegen – und damit auch die Lagezuschläge und die Mieten. In der Wiener Innenstadt etwa beträgt der Zuschlag derzeit fast elf Euro pro Quadratmeter, in Teilen vom Alsergrund, der Josefstadt, Neubau, Mariahilf, Wieden und Landstraße immerhin 4,16 Euro. „Es kann nicht sein, dass fast die Hälfte der Miete den Lagezuschlag ausmacht“, sagt Hans Sandrini von der Mietervereinigung.

In der Praxis haben Vermieter zudem meist den maximalen Zuschlagswert verrechnet. Was zur Folge hatte, dass es in den betreffenden Gebieten nur mehr „überdurchschnittliche Lagen“ gab.

Der OGH hat nun festgestellt, dass die Grundkosten alleine nichts darüber aussagen, ob eine Lage als überdurchschnittlich gilt oder nicht. Stattdessen müssen, so wie es das entsprechende Gesetz (§16 MRG) bereits jetzt schon vorschreibt, die „allgemeine Verkehrsauffassung und die Erfahrung des täglichen Lebens“ berücksichtigt werden. Und zwar im Vergleich mit anderen, ähnlichen Wohnumfeldern.

Anlassfall für den OGH-Entscheid war eine Wohnung in Wien-Margareten, für die der Lagezuschlag in die Miete eingeflossen ist. Doch im Vergleich zu anderen innerstädtischen Lagen sind die Verkehrserschließung und die Nahversorgung nicht überdurchschnittlich gut und der Lagezuschlag daher nicht gerechtfertigt. Heißt im Klartext: Die fußläufige Erreichbarkeit von einer U-Bahn-Station oder eines Supermarkts rechtfertigt eine überdurchschnittliche Lage noch nicht.

Formelle Voraussetzung für einen Lagezuschlag ist künftig, dass der Vermieter beweisen muss, dass es sich um eine überdurchschnittliche Lage handelt. Die konkreten Umstände für diese überdurchschnittliche Lage müssen dem Mieter spätestens beim Zustandekommen des Mietvertrags schriftlich bekannt gegeben werden.