Pflichten bei Rückstellung von Mietobjekten

Die Rückstellung eines Mietobjekts sorgt oftmals für Unstimmigkeiten zwischen Vermieter und Mieter. Mietvertragsklauseln, welche etwa den Mieter zwingen eine Wohnung vor Rückgabe neu auszumalen sind laut OGH Urteil rechtswidrig. Eine ursprünglich in weiß übergebene und nunmehr rot eingefärbte Wand muss der Mieter jedoch im selben Zustand rückstellen wie diese übernommen wurde. Auch übermäßig beschädigte oder abgenützte Malerei ist vom Mieter zu sanieren. Nägel hingegen müssen nur entfernt und eventuelle Bohrlöcher verspachtelt werden.

Zustand bei Rückstellung

Generell muss eine Wohnung in jenem Zustand zurückgestellt werden, in welchem sie übernommen wurde (§ 1109 ABGB). Wann ein solcher „gleicher“ Rückstellungszustand vorliegt, orientiert sich an der Verkehrsauffassung. Eine gewöhnliche Abnutzung, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entsteht, ist vom Vermieter hinzunehmen. Gleiches gilt für Schäden, welche der Mieter nicht schuldhaft verursacht hat.

Vom Mieter vorgenommene Veränderungen sind idR jedoch wieder zu beseitigen. Dies wird etwa der Fall sein, wenn sie statt einem Holzboden einen Teppichboden verlegen oder eine Zwischenwand einbauen bzw. entfernen.

Bei Veränderungen im Vollanwendungsbereich des MRG kann der Vermieter seine Zustimmung nur hinsichtlich bestimmter Veränderungen von der Verpflichtung des Hauptmieters abhängig machen, das bei der Beendigung des Mietverhältnisses der frühere Zustand wieder hergestellt wird. Ein mit einem Dübel befestigter Handtuch- und Seifenhalter im Bad sind hierbei unwesentliche Veränderungen, die bei Beendigung des Mietverhältnisses in unveränderter Form belassen werden können.

Schäden bei Rückstellung

Der Mieter haftet für alle schuldhaft hervorgerufenen Schäden oder Abnützungen gegenüber dem Vermieter (§ 1111 ABGB). Der Vermieter muss einen solchen Schadenersatzanspruch binnen einem Jahr ab Zurückstellung des Bestandobjekts geltend machen. Der Vermieter macht seine Forderung auch fristgerecht geltend, wenn er mit einer Forderung des Mieters (Kaution) aufrechnet. Die einjährige Präklusionsfrist läuft darüber hinaus auch solange nicht ab, solange der Vermieter etwa das Kautionssparbuch in Händen hat, in diesem Fall kann aber nur mehr eine Forderung in Höhe der Kaution geltend gemacht werden.

Macht der Vermieter einen Schadenersatzanspruch gerichtlich geltend, dann ist der Mieter beweispflichtig, dass die Wohnung selbst wie auch Einrichtungsgegenstände bei der Übergabe mit Mängeln behaftet war.

Wenn der Mieter schuldhaft den Mietgegenstand oder einen mietvermieteten Einrichtungsgegenstand beschädigt hat und der Vermieter den Schaden geltend macht, dann gilt aber auch, dass sich der Vermieter nicht bereichern darf. Er darf die Reparaturkosten verlangen, aber nur bis zur Höhe des Zeitwertes der Sache.

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Quelle: Verbraucherrecht

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