Instandhaltungsbeiträge

bei Mietverhältnissen

Überwälzung der Rücklagenzahlungen als Knackpunkt

Bei vermieteten Wohnungseigentumsobjekten stellt sich immer wieder die Frage ob die Zahlungen zur Rücklage (auch als Instandhaltungs- oder Reparaturfonds bezeichnet) auf den Mieter überwälzt werden dürfen. Unwissentlich verrechnen manche Vermieter alle Positionen der Vorschreibung inklusive der Rücklage an den Mieter weiter – dies könnte jedoch zu Problemen führen. Obwohl im Bereich des Neubau-Wohnungseigentums kein klares Verbot besteht wird empfohlen den Rücklagenbeitrag still in den Hauptmietzins einzurechnen.

Für welche Objekte wäre eine Verrechnung u.U. anwendbar?

Die Vereinbarung einer Überwälzung der Rücklagenzahlung wäre nur im Rahmen einer Teilanwendung bzw. Ausnahme vom Mietrechtsgesetzes (MRG) möglich, da im Vollanwendungsbereich des MRG die Mietzinsobergrenze sowie die Betriebskosten taxativ ausgewiesen sind.

Rücklage als Mietzinsbestandteil

Mit einer unmittelbaren Überwälzung der dem vermietenden Wohnungseigentümer vorgeschriebenen Rücklagenbeiträge auf den Mieter wird ein – allenfalls sogar schon in Ansehung der Unklarheitenregel des § 915 ABGB bedenklicher – mietvertraglicher Widerspruch provoziert: Denn das, was aus der Rücklage heraus finanziert wird (vor allem Erhaltungs‐ und Verbesserungsarbeiten an insbesondere allgemeinen Teilen der
Liegenschaft, wobei diese Arbeiten oft noch in ferner Zukunft liegen; ganz zu schweigen von der Funktion der Rücklage, Liquiditätsengpässe der Eigentümergemeinschaft aufgrund der
Zahlungsausfälle einzelner Wohnungseigentümer zu vermeiden) wird sich wohl kaum mit jenen Pflichten decken, die der Mieter hinsichtlich der Wartung und Erhaltung des Mietgegenstandes eingegangen ist.

Wird die Rücklage weder als Bestandteil des Hauptmietzinses noch als gesonderter Bestandteil des Gesamtmietzinses vereinbart, sondern mietvertraglich in den Katalog der verrechenbaren Betriebskosten aufgenommen, so ist ein weiterer Widerspruch darin zu erblicken, dass die Rücklage gerade keine Betriebskostenposition darstellt

Lösung: „Stilles“ Einkalkulieren der Rücklage in den zu vereinbarenden Mietzins

Die Lösung all der aufgezeigten Probleme fällt denkbar einfach aus: Nachdem wir es im Teilanwendungsbereich des MRG ohnehin mit keinen Mietzinsobergrenzen zu tun haben, ist es ohne weiteres zulässig, den (aktuellen) Beitrag zur Rücklage als Betrag in den
(wertgesicherten) Mietzins einzupreisen (allenfalls auch noch einen Betrag, der über der aktuellen Rücklagenvorschreibung liegt, um künftige, über die Abgeltung der Inflation hinausgehende Erhöhungen der Rücklagendotierung abzufangen), ohne gegenüber dem Mieter auf die dem Wohnungseigentümer vorgeschriebenen Rücklagenbeiträge einzugehen.

Details zum Sanierungsanpruch des Mieters und zu einem wegweisenden OGH Urteil finden Sie hier.

Quelle: Mag. Kothbauer (2004)