Der Energieausweis

Im Dezember 2002 wurde die bis Jänner 2006 von den EU-Mitgliedsstaaten umzusetzende Gebäuderichtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (2002/91/EG) erlassen. Bereits  2010 wurde eine Neufassung der EU- Gebäuderichtlinie (2010/31/EU) verabschiedet, in der deutliche Verschärfungen verankert wurden und damit weitere Anpassungen in der nationalen Gesetzgebung erforderlich machten. Die Umsetzung der geänderten Vorgaben der neuen Gebäuderichtlinie machte im Zusammenhang mit der Verpflichtung zur Vorlage und Aushändigung von Energieausweisen bei Verkauf und Vermietung auch Änderungen beim  Energieausweisvorlagegesetz 2006 erforderlich, welche jedoch nicht mit einer Novelle, sondern mit einem neuen Energieausweisvorlagegesetz (EAVG 2012) umgesetzt wurden.

Mit dem EAVG 2012 wurden die Ausnahmebestimmungen, für welche Objekte bei Verkauf und Vermietung kein Energieausweis vorgelegt werden muss, nunmehr bundeseinheitlich in einem eigenen Ausnahmekatalog normiert und nicht wie bis dahin, über einen Verweis auf die bautechnischen Vorschriften der Länder geregelt. Ab 1.12.2012 sind daher auch Objekte in denkmalgeschützten Gebäuden, in Schutzzonen (oder in Gebäuden mit erhaltungswürdiger, gegliederter Fassade, wie das in Wien großflächig der Fall war) nicht mehr länger von der Vorlageverpflichtung des EAVG ausgenommen.

Ausnahmen vom Energieausweisvorlagegesetz

Der taxative Ausnahmekatalog (§ 5 EAVG) beschränkt sich ab 1.12.2012 auf folgende Gebäudekategorien:

  • Gebäude, die nur frostfrei gehalten werden,
  • im Verkaufsfall Gebäude, die auf Grund ihres schlechten Erhaltungszustands objektiv abbruchreif sind, sofern in einer allfälligen Anzeige nach § 3 EAVG das Gebäude als abbruchreif bezeichnet und im Kaufvertrag davon ausgegangen wird, dass der Käufer das Gebäude binnen dreier Jahre nach Vertragsabschluss abbrechen werde,
  • Gebäude, die ausschließlich für Gottesdienste und sonstige religiöse Zwecke genutzt werden,
  • provisorisch errichtete Gebäude mit einer geplanten Nutzungsdauer von höchstens zwei Jahren,
  • Industrieanlagen, Werkstätten und landwirtschaftliche Nutzgebäude, bei denen jeweils der überwiegende Anteil der für die Konditionierung des Innenraumklimas erforderlichen Energie durch die im Gebäude entstehende Abwärme aufgebracht wird,
  • Wohngebäude, die nach ihrer Art nur für die Benützung während eines begrenzten Zeitraums je Kalenderjahr bestimmt sind und deren voraussichtlicher Energiebedarf wegen dieser eingeschränkten Nutzungszeit unter einem Viertel des Energiebedarfs bei ganzjähriger Benützung liegt, und
  •  frei stehende Gebäude mit einer Gesamtnutzfläche von weniger als 50 Quadratmetern.

Anzeige von HWB Werte und fGEE bei Insertionen

Werden Gebäude oder Nutzungsobjekte in einem Druckwerk oder einem elektronischem Medium zum Kauf oder zur Miete angeboten, ist ab 1.12.2012 der „Heizwärmebedarf“ und der „Gesamtenergieeffizienzfaktor“ fGEE des Gebäudes oder des Nutzungsobjekts im Inserat anzugeben. Diese Verpflichtung trifft sowohl den Verkäufer bzw. den Bestandgeber als auch den von diesen beauftragten Immobilienmakler (§ 3 EAVG).

Die Anzeigepflicht umfasst Inserate in Printmedien und Onlinemedien sowie Internetportalen, nicht jedoch Schautafeln eines Immobilienmaklers.

Ein Verstoß gegen die Informationspflicht in Immobilieninseraten ist mit einer Verwaltungsstrafe von bis zu € 1.450,–  bedroht (§ 9 Abs 1 EAVG).

Folgen bei Nichtvorlage

Ab 1.12.2012 ist der Energieausweis dem Vertragspartner rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung vorzulegen. Der Interessent soll ausreichend Zeit bekommen, sich vor Abgabe seiner Vertragserklärung mit dem Energieausweis auseinanderzusetzen und in seine Überlegungen miteinzubeziehen. Der Energieausweis oder eine vollständige Kopie desselben ist dem Mieter oder Käufer innerhalb einer Frist von 14 Tagen nach Vertragsabschluss auszuhändigen. Klargestellt ist damit auch, dass es sich nicht nur um die ersten beiden Seiten des Energieausweises handelt, sondern um eine vollständige Kopie inkl. aller Beilagen. Der Energieausweis darf nicht älter als 10 Jahre sein. Davon abweichende Vereinbarungen sind unzulässig.

Wird der Energieausweis nicht innerhalb der 14- tägigen Frist nach Vertragsabschluss ausgehändigt, stehen dem Vertragspartner weitere Durchsetzungsmöglichkeiten offen. Der Käufer oder Bestandnehmer kann ab 1.12.2012 klagsweise verlangen, dass ihm ein gültiger und vollständiger Energieausweis ausgehändigt wird. Er hat aber auch die Möglichkeit, selbst einen Energieausweis erstellen zu lassen und die dafür aufgewendeten angemessenen Kosten klagsweise gegen seinen Vertragspartner geltend zu machen. Nach Ablauf der 14-tägigen Frist hat der Käufer oder Bestandnehmer jedoch zuvor seinen Vertragspartner zur Erfüllung seiner Aushändigungspflicht aufzufordern. Erst dann kann er von einem der beiden Rechtsbehelfe Gebrauch machen.

Ab 1.12.2012 gelten die im vorgelegten Energieausweis enthaltenen Kennzahlen ausdrücklich als bedungene Eigenschaft im Sinn des § 922 Abs 1 ABGB. Unrichtige Energiekennzahlen können jedenfalls Gewährleistungsrechtsfolgen auslösen. Zu beachten ist, dass die Gewährleistung nur innerhalb der Grenzen des § 9 KSchG und § 879 ABGB eingeschränkt bzw. ausgeschlossen werden kann. Der Gesetzgeber weist aber selbst darauf hin, dass die Kennzahlen auch bei sorgfältiger Ausweiserstellung nur innerhalb einer gewissen Bandbreite  Richtigkeit für sich in Anspruch nehmen können. Diese Daten betreffen überdies einen errechneten Normbedarf, nicht aber den tatsächlichen Verbrauch.

Wird kein Energieausweis vorgelegt, so gilt zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Mit dem EAVG 2012 (gültig ab 1.12.2012) wurde auch eine unmittelbare schadenersatzrechtliche Haftung des Ausweiserstellers direkt dem Käufer oder Bestandnehmer gegenüber normiert. (§ 6 EAVG 2012).

Die Frage der Kostentragung des Energieausweises wurde in den wohnrechtlichen Spezialgesetzen (MRG;WGG; WEG) mit der Wohnrechtsnovelle 2009 verankert. Die geltenden wohnrechtlichen Bestimmungen zum Energieausweis blieben durch das EAVG 2012 unverändert.

Nach dem Mietrechtsgesetz stellen die Kosten des Energieausweises im weiteren Sinne Erhaltungskosten dar und können als Ausgabenposition in der HMZ-Abrechnung geltend gemacht werden.

Will der Vermieter die ihm für die Einholung des Energieausweises entstandenen Kosten in der HMZ-Abrechnung als Ausgaben verbuchen, hat er im Gegenzug Hauptmietern auf deren Verlangen Einsicht in den Energieausweis zu gewähren. Gegen Ersatz der Kopierkosten ist auf Wunsch des Mieters auch eine Kopie auszuhändigen.

Im Wohnungseigentum ist die Beschaffung und Bereitstellung eines gebäudebezogenen Energieausweises auf Gemeinschaftskosten als Verwalterpflicht im Rahmen der ordentlichen Verwaltung ausgestaltet (§§ 20 Abs 3 und 28 Abs 1 Z 9 WEG). Der Verwalter hat demnach dafür zu sorgen, dass ein höchstens zehn Jahre alter Energieausweis für das gesamte Gebäude vorhanden ist und auf Verlangen und gegen Ersatz der Kopierkosten eine Ablichtung desselben zur Verfügung zu stellen, wenn nicht von allen Wohnungseigentümern anderes vereinbart oder von der Eigentümergemeinschaft anderes beschlossen wird. Die Kosten für die Erstellung des Energieausweises sind somit als zwingende Folge dieser Konstruktion über die Verwalterpflicht und ordentliche Verwaltungsmaßnahme als Aufwendungen für die Liegenschaft im Sinne des § 32 WEG 2002 zu qualifizieren und damit entsprechend dem allgemeinen Aufteilungsschlüssel zu tragen.

Die wohnrechtlichen Bestimmungen zum Energieausweis wurden durch das EAVG 2012 nicht verändert, weshalb auch die vielerorts praktizierten „Negativbeschlüsse“, den Verwalter von der Verpflichtung der Beschaffung eines Energieausweises zu entbinden, weiterhin möglich sind bzw. ihre Gütigkeit behalten. Negativbeschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaften stellen keinen Verstoß gegen das EAVG dar, sie verlagern lediglich die Verantwortung für die Beschaffung des Energieausweises auf den jeweiligen Wohnungseigentümer. Zu empfehlen wird dennoch sein, die Wohnungseigentümer über die geänderten Bestimmungen zum EAVG (Verwaltungsstrafen) zu informieren und gegebenenfalls auch neuerlich darüber abzustimmen.

Quelle: ÖVI

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